摇号新规下的上海土拍“幸运儿”

出让规则调整一个月后，上海土拍迎来二轮供地，这是新规则下房企们在申城的第一场较量。

7月11日，上海高温预警拉响，出梅、入伏、酷暑三碰头之际，全市最高气温直冲38°C。

(资料图片仅供参考)

同样热力升级的还有土拍市场，虽然部分地块遇冷，但热门地块的角逐依旧激烈。

本次上海共计出让16宗地块，分三日出让，涉及浦东新区、杨浦区、闵行区、宝山区、嘉定区、松江区、青浦区、奉贤区、临港9区，总起始价389.6亿元，对应总出让面积86.68万平方米。

竞拍前一天，官方公布了地块报名情况，位于宝山吴淞、青浦重固和临港片区的4宗地块仅有一名竞买人，提前锁定底价成交。

最终，上实发展（600748）以13.37亿的底价落子宝山吴淞，折合楼面价9454元/㎡。该地块为综合体，包括住宅、办公、科研设计等，住宅部分房地联动价6.3万元/㎡。

保利发展（600048）“孤注一掷”看中了青浦重固地块，成交价8.67亿元，对应楼面价1.7万元/㎡，相较房地联动价3.7万元/㎡仍有一定的利润空间。该项目出让面积25513.7㎡，容积率2.0，其中中小套型比例达60%。

此前土拍收获丰厚的保利发展本次依然押注了多幅热门地块，包括闵行的浦江和华漕，松江永丰和浦东曹路等。

临港板块重启供应后，首发的2幅地市场反应依旧较为冷淡，区域国资托底在市场来看并不意外。

其中，浙江荣盛、临港控股联合体以38.74亿元底价竞得自贸区临港新片区PDC1-0103单元B05-01、DSH-04单元C07-01地块，楼面价7481元/㎡；临港城投以8.3亿元底价拿下自贸区临港新片区滴水湖核心片区DSH-04单元C04-01地块，楼面价14012元/㎡。

虽然有多家报名但松江新桥板块宅地依然未能摆脱底价成交的结果，最终上海恒都置业以12.84亿竞得，对应楼板价2.3万元/㎡，房地联动价为5.2万元/㎡。

网传信息显示，和恒都置业一起报名了松江新桥地块的还有招商蛇口（001979），在竞价环节招商蛇口选择了放弃。

弃权的招商蛇口在另一幅热门地块上收获了好运。

作为首日的小热门，松江的永丰地块吸引了7家房企参与，该宗地出让面积45160㎡，起拍价16.8亿，起始楼面价23250元/㎡，房地联动价4.9万元/㎡。竞拍伊始，厦门国贸（600755）便积极出价，维科与杭州大家的联合体、招商蛇口亦紧追不放，21个回合后地块报价达到上限价格，从而转入摇号环节，现场除建发外其他6家均进入，最终幸运降临到拼抢积极的招商蛇口身上，成交价约18.48亿，溢价率10%。

和此前一样，本轮土拍招商蛇口依然是参与度最高的房企之一。网传的报名表中，16幅地块招商蛇口参战了11幅，出勤率最高。

首日热浪最强的当属杨浦平凉地块。作为本轮土拍唯一一宗内环内宅地，平凉地块吸引了13家房企的火力。这场土拍热度高到，直播网站一度因为观看人数超过上限而无法进入。

由于此次上海调整了土地规则，即不再采取此前的中止价、一次书面报价规则，当报价达到最高限价的，则通过摇号确定最终竞买人。一次性书面报价除了运气成分外，某种程度上也考验房企投拓的专业性（即对区域板块、对地块的认知与判断），而摇号则意味着出让结果全凭运气。

当运气成了影响结果的最大元素，为了赢得好运，现场多家房企的工作人员均配以红色着装，中间的越秀团队更是做了全套准备。除了着装外，桌上还摆放着“大吉”字样的红色纸袋和寓意“成交”的橙子、香蕉。1个月前的北京土拍，越秀凭借红纸袋抢地成功造就了玄学拍地的名场面，而今法器再现，却未能延续幸运。

竞价环节，13家房企争相报价，经过37轮报价触达最高限价进入摇号环节。随着小球滚出，谜底也开始揭晓，该宗地花落深耕杨浦东外滩板块的保利置业，其以22.73亿元竞得，溢价率10%，成交楼板价74250元/㎡，地块房地联动价11.7万元/㎡，相较此前上涨约2000元/㎡。

保利置业拍下的这宗地块体量较小，总出让面积仅有1万余方，住宅套数下限共293套，其优势在于周边配套成熟，距离双轨交地铁站直线距离约为400米，且一路之隔为区重点——齐齐哈尔路第一小学，得以有“学区”概念加持，加之周边新房仁恒海上源、保利越秀和樾天汇等去化表现亮眼，项目确定性强热度高。

下午和杨浦平凉地块同时出让的还有松江洞泾镇地块，该地块体量较大，出让面积超过13万㎡，吸引了建发、华发、保利、招商、华润5家围猎，最终华发通过摇号以70.63亿元竞得，溢价率10%，成交楼面价25850元/㎡，房地联动价5万元/㎡。

至此，首日8宗地块里5幅底价出让，3幅封顶、溢价10%成交，合共揽金193.77亿元。

明日战火继续，闵行、嘉定注定又是一场群雄激斗。

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